생성형 AI를 활용한 ‘가상 스테이징(virtual staging)’이 미국 부동산 임대 시장에서 빠르게 확산하면서 허위 매물 문제가 심화되고 있다. 세입자들이 매물 사진과 전혀 다른 실내 상태를 마주치는 사례가 증가하고 있으며, 실제로 뉴욕 출신 한 세입자는 맨해튼 스튜디오 아파트 사진에서 벽난로와 넓은 주방을 보고 방문했다가 전혀 다른 공간을 마주쳤다고 밝혔다. 사진에 가스레인지 위에 놓인 화분이 있었는데 그것이 AI 합성의 단서였다는 회고도 나왔다.
가상 스테이징 기술 자체는 새로운 것이 아니다. 하지만 챗GPT(ChatGPT)를 비롯한 생성형 AI가 버튼 하나로 가구와 조명, 마감재를 통째로 바꿔놓을 수 있게 되면서 적용 범위가 달라졌다. 플로리다의 한 중개인은 낡은 가구로 가득한 집을 ChatGPT로 현대적 인테리어로 교체해 고객에게 리모델링 가능성을 보여주는 데 활용한다고 설명했다. 스투코(Stuccco), 박스브라우니(BoxBrownie) 등 전문 가상 스테이징 툴은 매물당 40~400달러 수준이지만, ChatGPT를 이용하면 사실상 무료에 가까운 비용으로 같은 작업이 가능하다. 같은 중개인은 AI 가구 배치와 실제 구조 변경을 구분하는 공시 기준이 모호하다며 “소송이 터질 날이 머지않았다”고 말했다.
이에 미국 일부 주는 규제에 나섰다. 뉴욕주는 광고 내 AI 활용 공시를 의무화하는 법을 최근 시행했으나 주로 ‘합성 퍼포머’를 대상으로 하며 AI 생성 가구에는 명시적으로 적용되지 않는다. 뉴욕 국무장관실은 별도로 AI 강화 매물 사진에 대한 경고를 발령했다. 캘리포니아의 ‘변형 이미지법(Altered Image Law)’은 더 나아가 부동산 광고에서 AI로 이미지를 변형했을 경우 공시를 의무화한다. 하지만 법 적용 범위와 집행 수준은 주마다 상이하다.
AI가 부동산 광고 문구까지 생성하면서 매물 설명에도 획일화 현상이 나타나고 있다. 한 세입자는 “모든 매물이 ‘아늑함’, ‘스파 같은 마감재’라는 표현을 반복하고 있어 패턴이 느껴진다”고 말했다. AI 가상 스테이징이 합법적인 리모델링 가능성 제시 도구로 쓰이는 경우와 실제 상태를 감추는 수단으로 남용되는 경우 사이의 경계가 불분명한 상황에서, 규제의 실효성과 소비자 보호 강화가 과제로 남아 있다.
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